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Lydia SAID Avocats

39, rue de la Paroisse – 78000 VERSAILLES

Standard téléphonique : 09 87 04 88 28

Mobile : 06 58 71 46 56

Email : lydiasaidavocat gmail.com

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Enchères – Saisies immobilières

Le Cabinet met en avant ses compétences techniques au service de la préservation de vos intérêts

Les enchères

Le Cabinet vous conseille et vous assiste dans le cadre des ventes aux enchères de biens immobiliers.
La liste des biens immobiliers qui font l’objet d’une procédure de vente aux enchères est présente sur le site « www.licitor.com ».
Pour porter les enchères, vous devez impérativement vous faire assister par un Avocat inscrit au barreau de Versailles.
Si vous souhaitez porter des enchères pour un bien situé hors du ressort du Tribunal de grande instance de Versailles, le Cabinet pourra vous orienter vers un Avocat partenaire du Cabinet.
1er temps : déterminer le bien immobilier que vous souhaitez acquérir

Prendre connaissance des informations mentionnées sur la fiche descriptive du bien immobilier notamment sur le site « www.licitor.fr »

Prendre connaissance du cahier des conditions de vente consultable au greffe du Juge de l’Exécution du Tribunal de grande instance de Versailles

Vous rendre aux visites qui sont organisées par un huissier de justice.

2ème temps : réunir les pièces dans la perspective de l’audience

Un chèque de banque de 10% du montant de la mise à prix. Le montant du chèque de 10% ne pourra pas être inférieur à la somme de 3.000 € et il sera consigné le jour de l’audience

Un chèque du montant des frais préalables. Le montant des frais sera communiqué par l’avocat poursuivant au plus tard la veille de l’audience

Les justificatifs d’identité pour les personnes physiques : passeport, carte d’identité, livret de famille, attestation du conjoint

Les justificatifs d’identité pour les personnes morales : extrait KBIS de la société, statuts, passeport ou carte d’identité du gérant.

3ème temps : procéder au paiement du prix et des frais afférents à la vente

Si vous avez fait porter l’enchère la plus élevée, vous serez déclaré adjudicataire et le Cabinet déposera un acte appelé déclaration d’adjudicataire, au greffe du Tribunal.

Cependant, l’adjudication ne sera définitive qu’à l’expiration d’un délai de 10 jours. Pendant ce délai, qui commence à courir à compter de la date de l’audience, toute personne intéressée peut former une surenchère de 1/10 du prix d’adjudication.

A l’issue du délai de 10 jours, l’enchère est définitive et vous devez :

Régler le solde du prix d’adjudication dans les 2 mois

Régler les droits d’enregistrement

Régler les émoluments de l’avocat poursuivant

En l’absence de règlement du solde du prix dans le délai de 2 mois, le prix porte intérêt au taux légal. Si le paiement n'intervient toujours pas dans le délai de 4 mois, le taux d’intérêt est majoré de 5 points.

En l’absence de paiement du prix, l’avocat poursuivant peut prendre la décision de remettre en vente le bien selon la procédure dite de « réitération des enchères » et ce, au détriment de l'adjudicataire défaillant.

L’Avocat, mandataire en transactions immobilières

La loi et une décision du Conseil de l’Ordre des Avocats du Barreau de Paris en date du 21 avril 2009 permet à l’Avocat d’exercer l’activité de mandataire en transactions immobilières.
L’Avocat peut donc comme les agents immobiliers :

Acheter des biens immobiliers,

Vendre des biens immobiliers,

Procéder à la location ou à la sous location des biens immobiliers,

S’occuper de la gestion immobilière des biens immobiliers.

Le rôle de l’Avocat consiste à :

Mettre son client en présence de vendeurs ou d'acheteurs potentiels,

Diriger la négociation relative à la transaction immobilière,

Procéder aux visites des biens,

Informer acheteur et vendeur sur le contenu et les conséquences de la promesse de vente et de l'acte de vente qu’il rédigera.

La mission de l’avocat comprend :

La détermination exacte des caractéristiques juridiques du bien immobilier en termes d’urbanisme, d’environnement, du droit de construire,

La détermination des conditions de la vente lorsque le bien dépend d’une indivision successorale ou conventionnelle,

La détermination de la qualification au regard du régime matrimonial du vendeur, du régime fiscal de la vente, des droits de mutation,

La détermination des conséquences en matière de plus - values, d’opérations subséquentes d’ores et déjà prévues, apport à une société de gestion ou acquisition directe par celle – ci.

L’Avocat doit agir dans le seul intérêt de ses clients en respectant ses principes professionnels :

Principe d’indépendance,

Principe du secret professionnel,

Respect des règles du conflit d’intérêts,

Respect des règles relatives à la rédaction des actes.

La procédure de saisie immobilière

La procédure de saisie immobilière est mise en place par un créancier, lorsqu'un débiteur, ne règle pas ses dettes.
Les créanciers sont généralement :

Les établissements bancaires en cas de crédit immobilier impayé,

Les services des impôts en cas d’impôts et taxes impayés,

Les syndics de copropriété en cas de charges locatives impayés …

3 temps rythment cette procédure :
1er temps : Avant l’audience d’orientation

Le commandement de payer valant saisie

Cet acte, délivré à la demande du créancier et par un huissier, indique au débiteur qu’à défaut de règlement des dettes sous 8 jours, le bien immobilier dont il est propriétaire, sera saisi.

Ce commandement de payer doit contenir certaines mentions à peine de nullité :

La désignation de l'avocat qui représente le créancier à la procédure,

La date et la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré,

Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires,

L'indication de la possibilité pour le débiteur de saisir la commission de surendettement des particuliers.

S’il manque une mention, la procédure pourra être annulée.

A compter de la signification du commandement de payer, le débiteur dispose de 8 jours pour régler sa dette.

La description du bien immobilier en vue de la vente

Si le débiteur ne règle pas ses dettes, l’huissier va poursuivre la procédure de vente aux enchères et établir un procès-verbal de description du bien saisi.

La publication du commandement de payer valant saisie

La publication du commandement de payer entraine l’indisponibilité du bien immobilier. A partir de la publication, le bien immobilier ne peut plus être vendu ou donné par le débiteur qui ne peut plus non plus percevoir les loyers.

La publication doit être effectuée au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble dans un délai de 2 mois à compter de sa signification.

L’assignation à comparaître du débiteur

L’assignation à comparaitre devant le juge de l’exécution doit être délivrée par un huissier dans les deux mois de la signification du commandement de payer.

L’assignation doit comporter des mentions à peine de nullité :

Le lieu, la date et l'heure de l'audience,

L’objet de l’audience, les conséquences du défaut de comparution du débiteur et la manière de présenter une demande ou une contestation,

La consultation du cahier des conditions de vente et montant de la mise à prix,

La possibilité de contester le montant de la mise à prix, de solliciter l'autorisation de vente amiable et de bénéficier de l'aide juridictionnelle

Le dépôt du cahier des conditions de vente

Il est déposé dans les 5 jours de la délivrance de l’assignation.

Il contient les conditions de la vente et la mise à prix du bien immobilier.

2ème temps : L’audience d’orientation
A l’audience,
Le débiteur peut :
  • Contester le montant de la mise à prix,
  • Demander au Juge la possibilité de vendre l’appartement à l’amiable en déterminant un prix en dessous duquel le bien ne pourra pas être vendu.
Le Juge vérifie :
  • La régularité de la procédure de saisie,
  • Le montant des créances réclamées par le créancier.
3ème temps : La vente du bien saisi : vente amiable ou vente aux enchères
Vente amiable
le Juge accepte que le débiteur vende son bien

Le Juge fixe un prix minimum en dessous duquel le débiteur ne pourra pas vendre le bien et fixe un délai de 4 mois pour permettre au débiteur de vendre son bien.

 

Si le bien n’a pas été vendu, le Juge s’orientera vers la procédure de vente aux enchères.

Vente aux enchères
le Juge décide que le bien immobilier sera vendu aux enchères

Le Juge refuse au débiteur la possibilité de vendre amiablement son bien et décide de le faire vendre aux enchères.

Il fixe alors une date d’adjudication, c’est à dire, une date à laquelle le bien sera mis en vente et demande au créancier de procéder aux publicités de cette vente.

A l’audience d’adjudication, les personnes intéressées portent les enchères.

L’enchère sera remportée par la personne qui aura fait la meilleure offre.

Si personne ne fait d’offre, c’est le créancier qui sera déclaré propriétaire.

La procédure de licitation

La licitation est la vente aux enchères d'un bien meuble ou immeuble faisant l'objet d'une indivision.
L’indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien.
L’indivision peut être :
Légale
  • Suite à un décès : plusieurs héritiers : indivision successorale.
  • Suite à un divorce, décès d’un époux : indivision post-communautaire.
Conventionnelle
  • Suite à un contrat : quand le bien a été acheté par plusieurs personnes par exemple.

Si l’un des propriétaires souhaite sortir de l’indivision et procéder au partage du prix du bien, plusieurs solutions sont possibles :

La vente de gré à gré

Les propriétaires du bien décident de procéder à la vente du bien amiablement et sont en accord sur le partage du fruit de la vente.

La licitation amiable

Les propriétaires sont décident de procéder à la vente du bien.

Le Notaire établira un acte de partage.

La licitation judiciaire

Les propriétaires ne sont pas d’accord sur la vente du bien et/ou sur le partage amiable du fruit de la vente.
Il est alors nécessaire aux indivisaires de saisir le Tribunal afin de faire vendre le bien aux enchères et de partager le fruit de la vente.